“Je kunt niet ontsnappen aan de verantwoordelijkheid van morgen door het vandaag te ontwijken.”

Abraham Lincoln

In het kader van legionellapreventie is er veel verwarring over wie de daadwerkelijke verantwoordelijkheid draagt: de huurder of de verhuurder? En wat zijn precies de verplichtingen van elke partij? En welke taken en verantwoordelijkheden hebben zij?

In dit artikel duiken we tot op de bodem in de wetgeving rondom legionellapreventie, de taken en verantwoordelijkheden van verschillende betrokken partijen en de manier waarop deze verantwoordelijkheden contractueel kunnen worden vastgelegd.

Wie moet er Voldoen aan Legionellapreventie? Prioritair vs Zorgplicht

De verantwoordelijkheid voor legionellapreventie hangt af van het type gebouw en het gebruik ervan. In Nederland kennen we twee belangrijke categorieën: prioritaire instellingen en gebouwen met een algemene zorgplicht.

Prioritaire instellingen

Voor deze locaties gelden aanvullende eisen omdat de gebruikers, zoals ouderen, zieken en kinderen, een verhoogd risico lopen. Deze instellingen zijn verplicht om een legionella risicoanalyse uit te laten voeren door een BRL 6010 gecertificeerd adviesbureau, een beheersplan op te stellen en beheersmaatregelen te nemen, zoals het regelmatig monitoren van de waterkwaliteit door middel van watermonsters en temperatuurmetingen. Prioritaire instellingen zijn:

• Ziekenhuizen en zorginstellingen
• Hotels, motels, pensions, groepsaccommodaties en Bed & Breakfasts
• Campings, jachthavens en Bungalowparken
• Asielzoekerscentra (AZC)
• Gevangenissen en TBS klinieken
• Badinrichtingen, zwembaden en spa’s
• Truckstops en benzine stations met openbare douches

Zorgplichtige instellingen

Voor andere gebouwen geldt een algemene zorgplicht. Dit betekent dat eigenaren en beheerders maatregelen moeten nemen om legionellagroei te voorkomen, zonder dat hiervoor specifieke regels of verplichtingen gelden zoals bij prioritaire instellingen. Dit kan bijvoorbeeld kantoren of bedrijfsruimtes betreffen waar geen verhoogde risico’s zijn. Andere zorgplichtige instellingen zijn:

• Sportscholen en gymzalen
• Scholen en kinderopvangen
• Kantoorgebouwen
• Industrieterreinen
• etc.

Het Kromme van Zorgplicht

Hoewel de zorgplicht een nobel principe lijkt, kan deze in de praktijk vaak verwarring veroorzaken. De wetgeving biedt geen specifieke richtlijnen voor gebouwen die niet als prioritair worden beschouwd, maar dit betekent niet dat er geen verantwoordelijkheid is.

Het ontbreken van concrete regelgeving zorgt voor grijze gebieden, vooral tussen huurder en verhuurder. Het is aan hen om samen afspraken te maken over wie welke verantwoordelijkheden op zich neemt, wat kan leiden tot onduidelijkheid of zelfs nalatigheid.

Een wijdverspreid misverstand over zorgplicht is dat men vaak denkt “Onze gebouwen zijn zorgplichtig en niet prioritair dus hoeven we niet aan legionellapreventie te doen”. Maar ook als je zorgplichtig bent, ben je volgens de wet verplicht “deugdelijk” drinkwater te leveren.

Vaag toch?

Want wanneer kun je spreken van “deugdelijk” drinkwater? Wat houdt dit precies in?
En wat moet je doen?

In de NEN 1006 is bepaald dat al het water in de leidingen van tappunten voor consumptief gebruik (drinkwater) wekelijks ververst moet worden en de installatie jaarlijks onderhouden moet worden. Daarnaast stelt de NEN 1006 verplichtingen aan het ontwerp en de aanleg van de leidingwaterinstallaties.

In het waterwerkblad 1.4G staan ook enkele verplichtingen vermeld en hoe je aan je zorgplicht kunt voldoen, bijvoorbeeld het jaarlijkse controleren van terugstroombeveiligingen (keerklepcontrole) en controleren dat koud water onder de 25°C blijft en warmwater boven de 60°C.

Ook het idee dat een risicoanalyse en beheersplan niet verplicht zijn, is niet altijd waar.

In het arbobesluit is namelijk besloten dat legionella in de algemene RI&E meegenomen moet worden. Als je een prioritaire installatie hebt, moet deze door een BRL6010 gecertificeerd bureau opgesteld worden. Ook bij zorgplicht komt dus meer kijken dan je denkt en heb je ook wettelijke verplichtingen voor het doen van legionellapreventie ofwel drinkwaterveiligheid.

Wie is er Verantwoordelijk voor Legionellapreventie?

In de meeste gevallen ligt de verantwoordelijkheid voor legionellapreventie bij de eigenaar van het gebouw of het leidingwaterinstallatiesysteem, meestal de verhuurder. De verhuurder is dan ook de wettelijke ‘eindverantwoordelijke’ bij het doen van legionellapreventie.

Toch kunnen huurder en verhuurder afspraken maken over “wie doet wat” in een demarcatielijst en kan contractueel worden afgesproken dat de huurder verplicht is tot het uitvoeren van legionellabeheer. Dit is soms wel zo praktisch, aangezien de huurder gebruik maakt van het gebouw.

Afhankelijk van de afspraken in het huurcontract, kan de verantwoordelijkheid voor het uitvoeren van legionellapreventiemaatregelen, zoals spoelen van leidingen of het monitoren van temperaturen, worden gedelegeerd aan de huurder.

Bij prioritaire instellingen is het gebruikelijk dat de verhuurder verantwoordelijk blijft voor de technische installatie, zoals de installatieaanpassingen en keerklepcontroles, terwijl de huurder zorgdraagt voor het dagelijks beheer en de naleving van de legionellapreventiemaatregelen. De verhuurder zorgt bijvoorbeeld voor periodiek onderhoud van de installatie, terwijl de huurder toezicht houdt op de waterkwaliteit en rapportage.

Toch is en blijft de verhuurder de eindverantwoordelijke, maar draagt de huurder zorg voor het uitvoeren van haar taken en is in geval van tekortkomingen ook aansprakelijk. Om misverstanden te voorkomen is het raadzaam de verplichtingen duidelijk op te nemen in de demarcatielijst, ‘wie doet wat’, in de huurovereenkomst.

Wettelijke verplichtingen voor legionellapreventie

De Nederlandse Drinkwaterwet en het bijbehorende Drinkwaterbesluit geven aan dat zowel eigenaren als beheerders verantwoordelijk zijn voor een veilige drinkwaterinstallatie. Voor prioritaire instellingen is het verplicht om een legionella beheersplan te hebben en regelmatig een risicoanalyse uit te voeren. Hierbij moeten alle beheermaatregelen worden gedocumenteerd in een legionella logboek en periodiek worden gecontroleerd door een BRL6010-gecertificeerd adviesbureau.

Voor niet-prioritaire instellingen geldt de zorgplicht, wat betekent dat de eigenaar (vaak de verhuurder) moet zorgen voor een veilige installatie, maar hoe dit precies wordt ingevuld, kan verschillen. Hier ontstaan de grijze gebieden waarin huurder en verhuurder duidelijke afspraken moeten maken.

Zo is het niet verplicht voor een zorgplichtige instelling om een logboek bij te houden. Echter, mocht er ooit wat gebeuren wordt er wel verwacht dat je kunt aantonen dat je er alles aan hebt gedaan om legionella te voorkomen.

Ons advies? Neem het zekere voor het onzekere. Dan weet je in ieder geval dat je goed zit!

Demarcatie van Taken en Verantwoordelijkheden (Voorbeeld)

Een voorbeeld uit de praktijk laat zien hoe deze verantwoordelijkheden kunnen worden afgebakend. Neem een gebouw dat wordt verhuurd aan meerdere bedrijven. De eigenaar van het pand beheert de drinkwaterinstallatie en laat periodiek onderhoud uitvoeren.

De huurder is verantwoordelijk voor het dagelijks gebruik van het pand, inclusief de tappunten in zijn gehuurde kantoorruimtes. In dit geval moet de huurder zorgen voor regelmatig spoelen van weinig gebruikte tappunten om stagnatie te voorkomen, terwijl de verhuurder zorgt voor het onderhoud van de installatie en jaarlijkse controles door een BRL6010-adviseur.

Deze duidelijke verdeling van taken en verantwoordelijkheden voorkomt problemen op het gebied van legionellapreventie en zorgt ervoor dat zowel de huurder als verhuurder hun verplichtingen nakomen. Een vaak voorkomende demarcatie is als volgt:

	Verantwoordelijkheden Legionellapreventie	Gebouweigenaar Verhuurder	Gebouwbeheerder Huurder
1	Collectieve waterinstallatie in (eigendom)	X
2	Beheersmaatregelen + logboek (maatregelen zoals keerklepcontrole, onderhoud en monsternames)	X
3	Beheersmaatregelen + logboek (Spoelen, meten, desinfecties en het vermelden van afwijkingen)		X
4	Uitvoering calamiteitenprocedure	X
5	Actualisatie beheersplan en risicoanalyse (bijv. 1x per 5 jaar)	X
6	Periodieke onderhoudswerkzaamheden installaties in eigendom van corporatie	X
7	Technische installatieaanpassingen	X
8	Actualisatie installatie- en bouwkundige tekeningen	X
9	Audit legionellapreventie en controle op correcte uitvoering beheersmaatregelen	X

Als de gebouweigenaar op basis van het halfjaarlijkse onderzoek naar legionellabacteriën en/of de informatie uit het logboek constateert dat de beheersmaatregelen onvoldoende worden uitgevoerd, kan de gebouweigenaar besluiten om alle beheersmaatregelen in eigen beheer uit te voeren. De extra kosten die hiermee gepaard gaan, worden dan aan de huurder doorberekend.

Conclusie

De verantwoordelijkheid voor legionellapreventie ligt voornamelijk bij de verhuurder, maar de huurder speelt ook een belangrijke rol, vooral in het dagelijks beheer van de drinkwaterinstallatie. Een duidelijke afbakening van taken en verantwoordelijkheden, vastgelegd in het huurcontract, is essentieel om ervoor te zorgen dat zowel de huurder als de verhuurder hun wettelijke verplichtingen nakomen en legionellarisico’s effectief worden beheerst.

Hoe LegionellaDossier de samenwerking tussen huurder, verhuurder en externe adviesbureaus stroomlijnt

Legionellapreventie vraagt om nauwe samenwerking tussen huurder en verhuurder, vooral als het gaat om het naleven van wettelijke verplichtingen en het uitvoeren van beheersmaatregelen. Met LegionellaDossier kunnen beide partijen samen met externe adviesbureaus op één platform werken, waardoor de processen gestroomlijnd worden en iedereen inzicht heeft in de risico’s en maatregelen.

Inzicht in de risicoanalyse

Het begint met een volledige digitale risicoanalyse die door een BRL6010-gecertificeerd bureau in het platform wordt opgesteld. Zowel de huurder als de verhuurder, maar ook eventuele externe partijen, kunnen deze analyse inzien. Dit zorgt ervoor dat alle betrokkenen op de hoogte zijn van de potentiële legionellarisico’s binnen het pand, welke installatieaanpassingen er gedaan moeten worden en welke beheersmaatregelen moeten worden uitgevoerd.

Duidelijkheid in het digitale beheersplan

Het opstellen van een beheersplan gebeurt eveneens binnen het platform. Hierin worden de vereiste maatregelen en controles overzichtelijk weergegeven, zoals de frequentie van het spoelen of de jaarlijkse keerklepcontroles. Zowel huurder als verhuurder hebben toegang tot dit beheersplan, zodat iedereen op de hoogte is van de acties die ondernomen moeten worden. Dit voorkomt misverstanden en bevordert een gecoördineerde uitvoering van de maatregelen.

Demarcatie van taken

Een van de sterke punten van LegionellaDossier is dat het platform een duidelijk overzicht biedt van de demarcatie van verantwoordelijkheden. In een overzichtstabel kan precies worden aangegeven welke taken door de huurder en welke door de verhuurder worden uitgevoerd. Zo is er bijvoorbeeld inzichtelijk wie verantwoordelijk is voor het spoelen van leidingen en wie voor de technische controles van de installatie. Deze demarcatie kan eenvoudig worden aangepast en bijgewerkt naarmate de situatie verandert.

Digitaal samenwerken en controleren

LegionellaDossier biedt de mogelijkheid voor huurder en verhuurder om op elk moment te controleren of de ander zijn verplichtingen nakomt. Het platform registreert automatisch welke taken zijn uitgevoerd en wanneer. Door deze transparantie kunnen beide partijen elkaar beter ondersteunen en tijdig actie ondernemen als blijkt dat beheersmaatregelen niet zijn uitgevoerd. Externe adviesbureaus kunnen ook eenvoudig hun bijdragen leveren, zoals het uitvoeren van periodieke keuringen en het actualiseren van de risicoanalyse.

Voordelen van samenwerking in één platform

Door alles in één platform te centraliseren, wordt de communicatie tussen alle betrokken partijen verbeterd. Huurders, verhuurders en externe adviesbureaus kunnen samenwerken, taken verdelen en de voortgang live volgen. Dit zorgt niet alleen voor een betere naleving van de wetgeving, maar voorkomt ook fouten of nalatigheid. Bovendien vermindert het de administratieve last, omdat alles digitaal en op één plek wordt bijgehouden.

Met LegionellaDossier worden complexe samenwerkingen eenvoudig gemaakt. Dit resulteert in meer overzicht, betere samenwerking en uiteindelijk een effectievere aanpak van legionellapreventie.